COLUMN

住宅コラム

住宅ローンを借り入れる際に、多くの方が悩むのが、変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか、という点ではないでしょうか。

金利が低い一方で、将来の金利上昇リスクがある「変動金利」と、金利上昇のリスクを限定できるものの、変動金利と比較すると金利が高い「固定金利」それぞれに一長一短があるため最後まで選択に迷うことも少なくありません。

このように判断がむずかしい変動金利と固定金利の中間的な位置づけとして、多くの金融機関が提供しているのが、10年固定の住宅ローンです。

完全な固定金利でも変動金利でもないぶん、中途半端な印象を持たれることもある10年固定ですが、特徴をしっかり把握し、デメリットについて対策をしておけば、多くのメリットがあることも事実です。

 

今回は、変動金利や固定金利と同じくらいメジャーな住宅ローン商品で

あるにもかかわらず、賢い使い方などが意外に知られていない、住宅ローンの10年固定についてお伝えします。

住宅ローン10年固定とは

住宅ローンの「10年固定」とは、住宅ローンを組み、返済がスタートした当初の10年間の金利が固定される住宅ローンです。

たとえば、期間35年返済の住宅ローンを組む場合であれば、当初10年間は「優遇金利」と呼ばれる所定の金利が適用され、11年目からは、変動金利や固定金利といった任意の金利タイプを選ぶことになります。

10年固定の最初の10年間に適用される優遇金利は、名前の通り、金融機関が本来提供する住宅ローンの金利(基準金利)から大幅に優遇されているうえ、固定金利なので、この10年は金利が変動しません。

ただし、11年目になると、優遇金利の適用期間は終わり、金融機関の定める「固定期間あけの金利」が適用されるようになります。

ほとんどの場合、固定期間あけの金利は、当初10年の金利よりも優遇幅が小さくなるため、11年目からは住宅ローン金利が上昇する(返済額が増える)可能性が高くなるのです。

これだけでは、10年固定を積極的に選ぶメリットが見えにくいように感じますが、11年目の固定期間あけ金利の水準は、金融機関によって異なります。

銀行によっては専用の「固定期間あけの金利」がなく、11年目に金利タイプを選び直す際は、その時点の新規借り入れと同じ金利が適用される住宅ローンもあります。

また、10年固定では、優遇金利の終わる10年のタイミングで、他の金融機関に借り換える方法も一般的です。

11年後の金利水準を予測することは不可能ですが、現在のように住宅ローン金利が歴史的な低水準をキープしている場合は、他行の住宅ローンの金利が現在の金利よりも優位の可能性があるので借り換えるのも選択肢の一つです。

固定期間あけの金利と比較して低い金利を提供している金融機関がある場合は検討してみましょう。

住宅ローン10年固定のメリットとデメリット

住宅ローン10年固定には、お伝えした通り、各家庭の資金計画によってプラスにもマイナスにも働く、さまざまな特徴があります。

賢い使い方を考える前に、住宅ローン10年固定のメリットとデメリットをお伝えします。

 

住宅ローン10年固定のメリット

・当初10年間、優遇金利の恩恵を受けることができる

・当初10年間、金利の変動リスクを避けることができる

・10年固定の優遇金利は、他の期間の住宅ローン金利と比べて低い

10年固定のメリットは、返済開始からの10年間は、一般的な固定金利よりも低い水準の金利(優遇金利)が固定金利として適用される点です。

また金融機関の多くが住宅ローン利用者のボリュームゾーンである10年固定に力を入れており、他の借り入れ期間よりも有利な金利を提示している点も住宅ローン10年固定の大きな魅力と言えるでしょう。

借り入れから10年間は住宅ローンの金利について気を揉まなくてすむため、借り換えを視野に入れて貯金をする等、次のステップを決めるまでの時間を確保することができる点も嬉しいポイントです。

 

住宅ローン10年固定のデメリット

・固定期間が終了すると、金利が見直されるため、返済計画を再度検討する必要がある

・11年目に住宅ローンを見直す(借り換える)場合は手間とコストがかかる

一方、10年固定のデメリットとしては11年後に金利の見直し(固定期間あけ金利の適用)が行われる点が挙げられます。

この場合は、金利が上昇し、返済額が増額になるケースが多いため、返済計画を見直す必要が出てきます。

また他の住宅ローンに借り換える場合も、事務手数料や抵当権の抹消、登記、司法書士の費用などがかかるため、無料という訳ではありません。

11年目に一定の時間と手間、費用が掛かる点は、住宅ローン10年固定のデメリットと言えるでしょう。

 

住宅ローン10年固定の選び方と賢い使い方

シンプルな構造の変動金利・固定金利と比較すると、住宅ローンの10年固定は、やや、しくみが複雑です。

人気の高い商品のため、10年固定を取り扱う金融機関は多いものの、それぞれの金融機関で異なる点も多くあります。

では、10年固定を失敗せずに利用するための選び方・使い方をお伝えします。

 

住宅ローン10年固定の選び方

・当初10年固定金利が低いものを選ぶ

・「優遇金利」に加え、「固定期間あけの金利」も重視

・繰り上げ返済手数料が無料のもの、団信が充実しているものを選ぶ

最初の10年間で、できる限り住宅ローンを返済していきたい場合は、当初10年の優遇金利ができる限り低いものを選ぶのがベターです。

10年固定の金利水準は、変動金利には及ばないものの、フラット35や民間金融機関の全期間固定住宅ローンと比較すると、全体的に低めです。

低金利の恩恵を受けられるうちに、繰り上げ返済などを活用し、返済していくと良いでしょう。

繰り上げ返済を上手く活用し、総返済額を圧縮しておけば、固定金利明けの金利上昇リスクを抑えることができます。

一方、返済期間をめいっぱい使って少しずつ返済していきたい場合は、優遇金利に加えて、固定期間あけの金利も重要です。

11年後の住宅ローン金利がどのようになっているかは、誰も正確に見通すことはできませんが、固定期間あけの金利の優遇幅は、金融機関のホームページで確認することができます。

できるだけ優遇幅の大きい金融機関がおすすめです。

 

住宅ローン10年固定の使い方

・返済期間中も金利動向を定期的にチェックしておく

・現在の金利やサービスに不満を感じたときは借り換えを視野に入れる

10年固定の住宅ローンを賢く利用する方法は、特徴・メリット・デメリットを理解したうえで、自分なりに金利の動向をチェックし、万が一の際は、借り換えを視野に入れておくことが大切です。

10年固定は、当初10年の固定期間が終了する前に借り換えるケースも決して珍しくありません。

つねに「借り換え」という選択肢があることを意識したうえで、現在の金利動向がどうなっているかを調べ、固定期間あけの金利の適用を受け入れ、そのまま同じ金融機関での借り入れを継続するか、他の金融機関に借り換えるかを決めましょう。

住宅ローンの10年固定は「変動」と「固定」の良いとこどり!

住宅ローン10年固定は、多くの金融機関が力を入れている商品だけに、当初10年間の優遇金利は、他の金利帯と比べても魅力ある水準に設定されています。

これまでお伝えしてきたように、優遇金利は10年間の期間限定となり、11年目の固定期間あけにどのように対処するかによって、住宅ローン10年固定の満足度が変わってきます。

10年固定を選択し、借り入れる際は、いずれは金利が変動する商品であることを意識し、契約を継続した場合と借り換えた場合のシミュレーション、その時点の金利の動向も加味した上で方針を練っておきましょう。

この心構えさえしっかりしていれば、10年固定が持つ低金利を享受し、総返済額を抑えることができ、本当に賢い住宅ローンが可能になります。

それでは、また!

 

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